Umowa sprzedaży nieruchomości. Co należy wiedzieć zanim kupimy
bądź sprzedamy nieruchomość?
Prawo cywilne

Umowa sprzedaży nieruchomości. Co należy wiedzieć zanim kupimy bądź sprzedamy nieruchomość?

Umowa dotycząca nabycia nieruchomości to bardzo ważny dokument, który powinien spełniać wszelkie wymogi wskazane w przepisach. Kupno czy też sprzedaż domu lub mieszkania to poważna decyzja, często oddziałująca na całe życie. Przed wyłożeniem dużej sumy pieniędzy, bądź podjęciem decyzji o zbyciu nieruchomości trzeba sprawdzić czy umowa sprzedaży nieruchomości została sporządzona poprawnie oraz czy odpowiednio chroni nasze interesy. W tym celu, przy zawarciu takiej Umowy najważniejsze są elementy jakie w niej zawieramy, aby transakcja przebiegała w całości bezproblemowo.

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości - co to takiego?

Umowa przedwstępna została uregulowana w artykułach 389 - 390 Kodeksu cywilnego. Poprzez umowę przedwstępną strony zobowiązują się do zawarcia umowy przyrzeczonej (np. tak jak w tym wypadku - umowy sprzedaży). Umowa przedwstępna pełni przede wszystkim funkcję gwarancyjną zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej (tj. docelowej umowy sprzedaży). Umowa przedwstępna powinna zawierać elementy istotne, najważniejsze założenia, jakie znajdą się w treści umowy przyrzeczonej. Będzie to przede wszystkim określenie stron oraz przedmiotu umowy, ceny oraz terminu zawarcia umowy przyrzeczonej. Skutki nie zawarcia umowy przyrzeczonej w razie podpisania umowy przedwstępnej to możliwość żądania przez kontrahenta odszkodowania, w związku z tym, że poniósł szkodę licząc na zawarcie umowy przyrzeczonej.

Ponadto, gdy umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości czyni zadość wymaganiom od których zależy ważność umowy przyrzeczonej (docelowej umowy sprzedaży), w szczególności wymaganiom co do formy, wówczas strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej w trybie sądowym - ma roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej sprzedaży. Umowa przedwstępna sprzedaży powinna zawierać: strony umowy, przedmiot sprzedaży, cenę sprzedaży, termin zawarcia umowy przyrzeczonej, ustalenie zadatku bądź zaliczki, podpisy stron.

Ostateczna umowa sprzedaży nieruchomości - jaka jest forma jej zawarcia?

Zarówno sprzedaż, jak i kupno nieruchomości tj. domu i mieszkania łączy się z podpisaniem umowy w formie aktu notarialnego. W sytuacji kiedy umowa sprzedaży nieruchomości zostanie zawarta w jakiejkolwiek innej formie, wówczas będzie ona nieważna. Aby podpisać taką umowę, strony umowy powinny udać się do notariusza z kompletem niezbędnych dokumentów. Będą to m.in.:

  • dowód osobisty,
  • odpis z księgi wieczystej nieruchomości,
  • tytuł prawny nabycia nieruchomości przez jej właściciela,
  • oraz inne dokumenty niezbędne, wskazane przez notariusza.

Pełna lista wyżej wymienionych dokumentów zależy od danego przypadku, dlatego tak ważne jest wcześniejsze skonsultowanie się z notariuszem w tym zakresie. Wzór umowy sprzedaży może zostać sporządzony jeszcze w kancelarii prawnej (np. kancelarii radcy prawnego) lub sporządzi go ostatecznie notariusz.

Umowa sprzedaży nieruchomości - co powinna zawierać?

Elementy konieczne w umowie sprzedaży nieruchomości to przede wszystkim informacje na temat stron - kupującego oraz sprzedającego. Tym samym w takiej umowie wskazuje się: imiona i nazwiska serię oraz numer dowodu osobistego, imiona rodziców, adresy zamieszkania, a także numery NIP (jeśli istnieje taka konieczność). Następnym elementem przedmiotowo istotnym jest samo określenie przedmiotu Umowy. Umowa sprzedaży domu lub mieszkania musi zawierać adres nieruchomości, powierzchnię, numer księgi wieczystej oraz dane z ewidencji gruntów i budynków lub lokali. Ponadto, w umowie sprzedaży określamy dokładanie cenę sprzedaży.

Ponadto, istnieją elemeny, które warto umieścić w treści umowy, chociaż nie są one niezbędne. Będą to: termin wydania przedmiotu umowy, termin oraz forma płatności. Wskazać należy, iż zazwyczaj taka umowa zawiera uregulowanie zgodnie z którym, data wydania nieruchomości zależy od daty uiszczenia płatności. Ponadto, w umowie sprzedaży wskazuje się jakie koszty obowiązany jest ponieść sprzedający, a jakie kupujący.

Jak wygląda zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości?

Umowę sprzedaży nieruchomości podpisuje się u notariusza i ma ona formę aktu notarialnego. Po otrzymaniu wszelkich niezbędnych informacji, notariusz sporządza umowę, a następnie przedstawia ją stronom do akceptacji. W razie braku zastrzeżeń następuje odczytanie sporządzonej Umowy w obecności obu stron. Następnie notariusz i strony parafują każdą stronę Umowy i podpisują się na samym końcu. Umowa sprzedaży nabiera w tym momencie mocy i staje się ważna. Następnie, notariusz przekazuje każdej ze stron kopię dokumentu. Oryginał umowy zostaje zawsze u notariusza.

Wynagrodzenie notariusza.

Za wykonanie wyżej wskazanych czynności notariuszowi należy się wynagrodzenie. Koszty opłat notarialnych z tego tytułu zazwyczaj ponosi strona kupująca. Płaci on również opłaty za odpisy aktu notarialnego oraz podatek od czynności cywilnoprawnych oraz opłaty sądowe.

Strony mogą dowolnie wybrać notariusza, u którego dokonywana będzie wskazana czynność. Każdy bowiem ma te same uprawnienia. Nie musi być to notariusz mający swoją kancelarię w miejscowości gdzie znajduje się sprzedawana nieruchomość. Ponadto, co ważne, strony mogą przedstawić swój projekt umowy sprzedaży (np. sporządzony przez radcę prawnego lub adwokata).

 

Ostatnie artykuły

Adwokat, Radca Prawny, Notariusz, Mecenas - Czyli kto jest kim w świecie prawa Prawo

Jak powszechnie wiadomo, istnieje wiele zawodów prawniczych, różniących się między sobą sferą kompetencji, zakresu dzia...

Czytaj
Urlop ojcowski Prawo cywilne

Urlop ojcowski utożsamiany często (błędnie) z urlopem tacierzyńskim jest funkcjonującym od kilku lat dodatkowym uprawnien...

Czytaj
Zwolnienie lekarskie po ustaniu zatrudnienia. Zasiłek chorobowy. Prawo pracy

Zasiłek chorobowy jest świadczeniem wypłacanym w czasie niezdolności do pracy. Jego celem jest czasowe zabezpieczenie bytow...

Czytaj