ZASIEDZENIE  - sposób na nabycie własności.

ZASIEDZENIE  - sposób na nabycie własności.

Zasiedzenie to nic innego jak sposób na nabycie własności przez upływ czasu. W drodze zasiedzenia można nabyć własność nieruchomości gruntowej, budynkowej i lokalowej, a także służebność gruntową.

Należy jednak mieć na uwadze, że nie wszystko może podlegać zasiedzeniu. Zasiedzenie może bowiem dotyczyć tylko takiej rzeczy, która może być przedmiotem własności, nie można więc nabyć przez zasiedzenie rzeczy, która z racji swej istoty nie nadaje się do tego. Przykładowo pokój w lokalu niestanowiącym odrębnej własności, nie może być skutecznie zasiedziany. Podobnie nie można zasiedzieć rzeczy, która nie może być przedmiotem własności inaczej jak tylko na podstawie ’’zgody’’ organu administracji publicznej.

Podejmując zatem próby zasiedzenia należy rozważyć, czy rzecz, którą planujemy zasiedzieć może być w ogóle przedmiotem zasiedzenia, a dopiero następnie możemy przejść do badania kolejnych koniecznych przesłanek.

Prawo własności w drodze zasiedzenia może nabyć zarówno osoba fizyczna, jak i osoba prawna, a więc również np. spółka.

Atrakcyjną cechą zasiedzenia jest to, że osoba nabywająca w ten sposób własność nie jest zobowiązana do dania w zamian jakiejkolwiek zapłaty.  

Przesłanki zasiedzenia. Ile lat trzeba posiadać, aby zasiedzieć?

Instytucję zasiedzenia reguluje Kodeks cywilny (dalej kc). Zgodnie z art. 172 kc, posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli:

  • posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze. Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.

Zgodnie z powyższą regulacją do nabycia własności w drodze zasiedzenia konieczne jest spełnienie dwóch podstawowych przesłanek, i to łącznie. Chodzi przede wszystkim o tzw. samoistne posiadanie oraz upływ czasu.

Aby móc myśleć w ogóle o zasiedzeniu należy posiadać przedmiot mający podlegać zasiedzeniu, co najmniej przez 20 lat. Przy czym istotne znaczenie ma okoliczność, czy posiadanie to było w tzw. dobrej czy złej wierze. W przypadku, kiedy mamy do czynienia ze złą wiarą posiadacza, o zasiedzenie możemy ubiegać się skutecznie dopiero po upływie 30 lat.

Czym jest dobra wiara?

W myśl utrwalonego już poglądu dobra wiara polega na usprawiedliwionym w danych okolicznościach przekonaniu posiadacza, że przysługuje mu prawo własności (tak m.in. postanowienie SN z dnia 7 maja 1971 r., I CR 302/71). Jak wskazują liczni komentatorzy prawa oraz orzeczenia sądów, przy ocenie dobrej wiary u posiadacza nieruchomości decyduje chwila objęcia jej w posiadanie. Późniejsza zmiana świadomości posiadacza nie ma już znaczenia i nie uzasadnia przedłużenia terminu zasiedzenia do lat 30 (tak m.in postanowienie SN z dnia 25 czerwca 2003 r., III CZP 35/03; Kodeks Cywilny. Komentarz. Tom II. Własność i inne prawa rzeczowe, wyd. II, Kidyba Andrzej, lex 2012).

Dobra wiara posiadacza skraca zatem czas zasiedzenia nieruchomości do 20 lat.

Termin zasiedzenia rozpoczyna swój bieg od dnia objęcia rzeczy w posiadanie samoistne.

Ocena czy posiadacz jest w dobrej czy złej wierze zależy od wielu okoliczności sprawy i wymaga analizy.

Tytułem przykładu należy przytoczyć stanowisko Sądu Najwyższego, który uznał, że nie jest w dobrej wierze posiadacz samoistny, który nabył posiadanie nieruchomości na podstawie umowy mającej na celu przeniesienie własności, zawartej bez zachowania formy aktu notarialnego; osoba taka bowiem zdaje sobie sprawę z tego, że nie nabywa prawa własności (uchwała SN z dnia 6 grudnia 1991 r., III CZP 108/91).

Co oznacza samoistne posiadanie?

Wskazuje się, że posiadaczem samoistnym rzeczy jest ten, kto postępuje z rzeczą jak właściciel, o czym świadczą m.in. jego zachowania oraz towarzyszące temu okoliczności, zauważalne gołym okiem przez inne osoby.

Posiadacz samoistny poprzez traktowanie rzeczy jak właściciel wyraża wolę wykonywania względem niej prawa własności. Pamiętać także należy, że aby doszło do nabycia rzeczy przez zasiedzenie, posiadanie samoistne powinno trwać nieprzerwanie przez określony prawem ww. czas.

Jak formalnie uzyskać zasiedzenie?

Faktem jest, że zasiedzenie następuje z mocy samego prawa, z upływem wymaganego czasu. Wtedy też wygasa prawo własności nieruchomości dotychczasowego właściciela.

Kwestia ta wymaga jednak formalnego uregulowania. Każdy kto nabył własność w drodze zasiedzenia, może, a nawet powinien żądać, by sąd stwierdził to swoim orzeczeniem.

Wydane w postępowaniu nieprocesowym postanowienie o stwierdzeniu zasiedzenia ma charakter potwierdzający i jest dowodem nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie oraz przede wszystkim stanowi podstawę wpisu prawa własności do księgi wieczystej.