Zespół PewnyPrawnik.pl
Sprzedaż nieruchomości nierozerwalnie wiąże się z obowiązkami podatkowymi. Najważniejszym podatkiem z punktu widzenia sprzedającego będzie podatek dochodowy. Każdy kto sprzedaje nieruchomość (np. dom, mieszkanie, działkę) musi liczyć się z tym, że będzie zobowiązany do odprowadzenia tzw. podatku dochodowego do Urzędu Skarbowego. Wysokość tego podatku to 19 % od dochodu. W styczniu 2019 roku w życie weszły istotne zmiany, o których warto wiedzieć.
Podstawą prawną dla ww. obowiązku jest przede wszystkim ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych z dnia 26 lipca 1991 roku. Zgodnie z art. 10 ust.1 pkt 8 ww. ustawy, źródłami przychodów jest m.in. odpłatne zbycie:
- nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
- spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
- prawa wieczystego użytkowania gruntów,
jeżeli:
- odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej;
- zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Zgodnie z powyższym, należy przyjąć, że zasadą jest, że od sprzedaży nieruchomości należy odprowadzić podatek dochodowy. Ustawa przewiduje jednak możliwość uniknięcia ww. podatku. Jednym ze sposobów na ’’zwolnienie’’ się z tego obowiązku jest dokonanie sprzedaży nieruchomości po upływie 5 lat od dnia jej nabycia czy wybudowania.
W jaki sposób należy liczyć 5 lat?
Aby nie zapłacić podatku dochodowego ważne jest prawidłowe obliczenie 5-letniego terminu, który liczy się według lat podatkowych, a nie kalendarzowych. Termin pięcioletni w tym przypadku liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości.
Przykład:
Anna kupiła mieszkanie 15 stycznia 2012 roku. Pierwszy rok zaczyna biec od 1.01.2013 roku.
2013 – 1 rok
2014 – 2 rok
2015 – 3 rok
2016 – 4 rok
2017 – 5 rok
Anna chcąc uniknąć zapłaty podatku, może sprzedać mieszkanie bez obaw najwcześniej 1 stycznia 2018 roku.
Co z nieruchomością nabytą w drodze dziedziczenia?
Jeżeli chcemy sprzedać nieruchomość, którą nabyliśmy poprzez dziedziczenie również musimy mieć na uwadze obowiązek podatkowy. Podobnie jak przy sprzedaży, można go uniknąć stosując 5 - letni termin. Do końca 2018 roku 5- letni termin zaczynał swój bieg od końca roku, w którym spadkodawca zmarł. Bez znaczenia było to przez jaki czas spadkodawca był właścicielem nieruchomości.
Było:
Przykład:
Babcia Anny zmarła w marcu 2006 roku. W testamencie przepisała jej dom. Według starych reguł, 5-letni termin mijałby 31.12.2011 roku. 1.01.2012 roku Anna mogła sprzedać nieruchomość bez obowiązku podatkowego.
Od 1 stycznia 2019 roku ustawodawca wprowadził nowe zasady, które polegają na tym, że 5 - letni termin liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości przez spadkodawcę (czyli osobę, która umarła). Jest to znacznie korzystniejszy termin dla podatników, którzy nabyli własność poprzez dziedziczenie.
Jest:
Przykład:
Babcia Anny zmarła w styczniu 2019 roku. W testamencie przepisała jej dom, który kupiła w 2000 roku. Według nowych reguł, początek 5-letniego terminu należy liczyć od 2001 roku, co oznacza, że Anna może sprzedać nieruchomość bez obaw o podatek.
Inne sposoby na uniknięcie podatku.
Ustawodawca od zawsze przewidywał również inny sposób na uniknięcie podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości. Wystarczy bowiem przeznaczyć środki pieniężne pochodzące ze sprzedaży na tzw. cele mieszkaniowe. Do 2018 roku termin, w którym należało dokonać wydatków na cele mieszkaniowe liczył 2 lata podatkowe. Po zmianach, od stycznia 2019 roku termin ten wydłużono do 3 lat.
Co się jeszcze zmieniło od 2019 roku?
Nowości dotyczą również wdowców i rozwodników. Od stycznia 2019 roku osoby te mogą sprzedać nieruchomość bez podatku dochodowego w ciągu 5 lat - od daty jej nabycia do majątku wspólnego. Do 2018 roku 5 lat trzeba było liczyć od dnia śmierci współmałżonka lub podziału majątku wspólnego po rozwodzie.
Kto może załapać się na nowe reguły?
Pomimo tego, że zmiany weszły w życie od stycznia 2019 roku, to obejmują one także tych, którzy już przed tym terminem odziedziczyli nieruchomość, bądź przejęli ją na mocy rozwodu, czy też w wyniku śmierci małżonka.
Zmiana więc dotyczy wszystkich, którzy podjęli decyzje o zbyciu nieruchomości po 31 grudnia 2018 r. Decydującym bowiem momentem jest sprzedaż nieruchomości, a nie moment jej odziedziczenia.
