Zespół PewnyPrawnik.pl
Hipoteka.
Instytucja hipoteki została szczegółowo uregulowana w ustawie z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece.
Zgodnie z art. 65 ust. 1 ww. ustawy:
W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka).
Hipoteka obciąża oznaczoną nieruchomość. Jej celem jest przede wszystkim zabezpieczenie wierzyciela, czyli w uproszczeniu tego kto pożycza pieniądze. Wierzyciel może bowiem dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości.
Dopiero spłata długu powoduje wygaśnięcie hipoteki.
Wpis do ksiąg wieczystych.
Do powstania hipoteki niezbędny jest wpis w księdze wieczystej. Wniosek o wpis hipoteki, składa się na urzędowym formularzu w Sądzie. To Sąd dokonuje wpisu.
Czy można sprzedać nieruchomość obciążoną hipoteką?
Hipoteka nie ogranicza właściciela w rozporządzaniu nieruchomością. Oznacza to, że można ją sprzedać lub obciążyć. Nieruchomość taka nadal pozostaje we władaniu właściciela, który może nią swobodnie dysponować. Wpis hipoteki w księgach wieczystych nie wyłącza nieruchomości z obrotu.
Co więcej, zgodnie z art. 72 ustawy o księgach wieczystych i hipotece:
Niedopuszczalne jest zastrzeżenie, przez które właściciel nieruchomości zobowiązuje się względem wierzyciela hipotecznego, że nie dokona zbycia lub obciążenia nieruchomości przed wygaśnięciem hipoteki.
Gdzie możemy znaleźć informacje o tym, że nieruchomość jest obciążona hipoteką?
Stan prawny domu, czy mieszkania pozwoli ustalić księga wieczysta danej nieruchomości. Przez stan prawny nieruchomości należy rozumieć prawa i roszczenia wpisane w działach II-IV księgi wieczystej.
Każdy kto posiada nr księgi wieczystej może przejrzeć jej treść zarówno w formie elektronicznej na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości:
Elektroniczne Księgi Wieczyste
jak i w formie papierowej w Sądzie, który prowadzi księgę.
Księgi wieczyste są jawne. Każdy może mieć dostęp do treści dowolnej księgi wieczystej i przeglądać je, uzyskać odpis, robić notatki czy zdjęcia. Wystarczy posiadać jej numer. Nie trzeba wykazywać się interesem prawnym, aby przeglądać księgę wieczystą, można to uczynić z dowolnej przyczyny, choćby z ciekawości.
Czy zapoznanie się treścią ksiąg wieczystych wystarczy, aby mieć pewność, że stan prawny nieruchomości jest taki na jaki wskazują księgi?
Ustawodawca wprowadza tzw. domniemania prawne. Zgodnie z art. 3 wyżej cytowanej ustawy:
- Domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym.
- Domniemywa się, że prawo wykreślone nie istnieje.
W uproszczeniu - przyjmuje się zatem, że to co ujawniają księgi wieczyste jest prawdą i można co do zasady się tym kierować. Wprowadzenie domniemania, powoduje, że organy stosujące prawo (sądy, organy administracji itd.), muszą uznać za udowodnione to co ujawniają księgi. Należy jednak wskazać, że domniemania mogą zostać obalone. Obalenie domniemania polega na udowodnieniu, że choć jest tak, jak określa treść księgi, to jednak stan rzeczy nie przedstawia się w ten sposób. Obalenie domniemania może nastąpić za pomocą wszelkich dowodów i leży po stronie osoby, która chce wykazać, że jest inaczej.
Co to jest rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych?
Art. 5 ww. ustawy mówi, że: W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych).
Zapis ten ma chronić osoby, które kupują nieruchomość. Chodzi o zabezpieczenie kupującego przed konsekwencjami ewentualnego zakupu od osoby nieuprawnionej, tj. osoby, której w rzeczywistości nie przysługuje kompetencja do sprzedaży, bo np. nie jest właścicielem, wbrew temu co zostało zapisane w księgach wieczystych.
Sąd Najwyższy w swoim orzeczeniu z dnia 31 maja 2017 roku, sygn. akt V CSK 513/16 wskazał, że: ’’Działanie rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych stanowi wyjątek od obowiązującej przy nabyciu pochodnym zasady, że nikt nie może przenieść więcej praw niż sam posiada. Funkcją rękojmi jest więc zapobieganie negatywnym dla nabywców w dobrej wierze skutkom czynności prawnych zdziałanych z nieuprawnionym zbywcą figurującym jako właściciel w księdze wieczystej wbrew rzeczywistemu stanowi rzeczy. W braku tej regulacji, umowa zawarta z osobą ujawnioną w księdze wieczystej jako uprawniony, której w rzeczywistości nie służy prawo do nieruchomości, byłaby bezskuteczna.’’
