Zespół PewnyPrawnik.pl
Często słyszymy o przeniesieniu własności nieruchomości na rzecz najbliższej osoby. Klasycznym przykładem jest przekazanie swojego mieszkania czy domu przez rodziców na rzecz swoich dzieci.
Chcąc jednak zagwarantować sobie dożywotnie zamieszkiwanie w zbytej nieruchomości musimy już w momencie zbywania jej pomyśleć o podjęciu odpowiednich kroków prawnych. W związku z tym należy rozważyć zawarcie umowy dożywocia lub ustanowienie służebności mieszkania. Przekazując zatem swoje mieszkanie pamiętaj, że te dwie instytucje różnią się od siebie, zaś utożsamianie ich ze sobą jest błędne i w konsekwencji mogą przynieść nieoczekiwane skutki prawne.
Umowa dożywocia
Jest to umowa, na podstawie której dochodzi do powstania obowiązków po obu stronach. W świetle art. 908 kodeksu cywilnego:
- Zbywca (darczyńca) przenosi własności nieruchomości na rzecz nabywcy;
- Nabywca (obdarowany) w zamian za to zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie poprzez przyjęcie go jako domownika, dostarczanie mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnienie mu odpowiedniej pomocy i pielęgnacji w chorobie oraz sprawienia mu własnym kosztem pogrzebu odpowiadającego miejscowym zwyczajom.
Postanowienia umowy odnoszące się do zakresu obowiązków nabywcy mogą być modyfikowane zgodnie ze wspólną wolą stron. Umowa ta zawierana jest w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności, a prawo to powinno być wpisane do księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości. Ujawnienie w KW daje tzw. rozszerzoną skuteczność: zabezpiecza prawa dożywotnika oraz jest źródłem informacji o obciążeniu nieruchomości tym prawem dla potencjalnego nabywcy, który wówczas nie będzie mógł powoływać się na nieznajomość treści KW.
Umowa dożywocia ma charakter alimentacyjny i osobisty. Przyjmuje się, że jej podstawą powinny być bliskie stosunki między stronami. Nabywca zobowiązany jest do osobistego wypełniania obowiązków wobec zbywcy w sposób sumienny i odpowiadający wszelkim potrzebom dożywotnika. Warto zaznaczyć, że śmierć dożywotnika skutkuje wygaśnięciem prawa dożywocia, gdyż jest nierozerwalnie związane z osobą dożywotnika, co oznacza, że jest niezbywalne.
Nie potrafimy się dogadać – czyli rozwiązanie umowy dożywocia lub jej zamiana na rentę.
Zdarza się, że relacje pomiędzy stronami znacznie się pogorszą, w wyniku czego bliskie kontakty nie są możliwe. W takich okolicznościach każda ze stron może żądać rozwiązania umowy dożywocia lub zamiany jej na rentę. Zasadniczą przesłanką jest niewłaściwy układ stosunków, uniemożliwiający bezpośrednią styczność stron. W myśl przepisów może to nastąpić tylko w sytuacjach wyjątkowych. Sąd bierze pod uwagę interesy obu stron, w tym także interesy ekonomiczne. Cechą wspólną wszystkich zaszłości jest krzywdzenie dożywotnika i zła wola nabywcy. Należy pamiętać, że złe intencje mogą leżeć również po stronie dożywotnika. Renta ma wówczas charakter ekwiwalentu, a nie charakter alimentacyjny i powinna być z tego względu obliczona według uprawnień wynikających z umowy dożywocia, a nie według potrzeb dożywotnika (Wyrok SA w Białymstoku, sygn. akt IACa 527/15).
Służebność osobista mieszkania
Mimo tego, że służebność jest elementem prawa dożywocia, to jej doniosłość prawna jest inna. Istotą służebności jest zagwarantowanie zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych osobie uprawnionej. To prawo dożywotniego zamieszkiwania i niemożność „wyrzucenia” z mieszkania. Służebność mieszkania to prawo do bezpłatnego zamieszkiwania przez dożywotnika. Wynika z tego, że na nabywcy spoczywa jedynie obowiązek dostarczenia mieszkania, który następnie ogranicza się do uiszczania opłat za czynsz i media, zaspokajając tym samym potrzeby mieszkaniowe uprawnionego. I na tym kończy się rola nabywcy. Nie jest zobligowany do żadnych innych świadczeń na rzecz dożywotnika. W przeciwieństwie do umowy dożywocia nie ma on obowiązku ponoszenia innych, dodatkowych kosztów w postaci zapewnienia utrzymania, dostarczania wyżywienia czy zapewnienia pomocy w chorobie. Dożywotnik sam ponosi bieżące koszty utrzymania siebie.
Warto pamiętać, że zgodnie z literą prawa uprawniony może przyjąć na mieszkanie małżonka, dzieci małoletnie, które mogą zostać również po ukończeniu 18r.ż. jak również inne osoby pozostające na jego utrzymaniu.
Ustanowienie służebności mieszkania - tak samo jak przy zawarciu umowy dożywocia – wymaga formy aktu notarialnego. Podlega również wpisaniu do księgi wieczystej dla nieruchomości, na której ją ustanowiono i jest niezbywalne.
