Zakup nieruchomości, a zgoda małżonka?

Zakup nieruchomości, a zgoda małżonka?

Zakup własnego mieszkania przez małżonków to jedna z najpoważniejszych decyzji życiowych. Od chwili znalezienia tego właściwego i wymarzonego do dnia wprowadzenia mija sporo czasu. Załatwienie wszystkich formalności nieraz przyprawia o zawrót głowy. Dodatkowy problem pojawia się, w momencie kiedy chcesz kupić mieszkanie bez wiedzy swojego małżonka. Różne sytuacje życiowe mogą być asumptem do takiego zachowania. Niestety musisz liczyć się z tym, iż być może zgoda współmałżonka za zakup nieruchomości będzie konieczna, a bez niej nie nabędziesz wymarzonego mieszkania na własność.

Zgoda małżonka na zakup nieruchomości będzie potrzebna w sytuacji, w której pozostajecie w ustawowej majątkowej wspólności małżeńskiej. Zgodnie z kodeksem rodzinnym i opiekuńczym z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania. Ustawowy ustrój majątkowy skutkuje tym, że wszystko to co zostało nabyte przez małżonków w trakcie trwania małżeństwa wspólnie lub nawet tylko przez jednego z nich stanowi majątek wspólny obojga małżonków. Nie ma wówczas znaczenia czy dany składnik majątkowy został nabyty w wyniku trudu włożonego przez obojga małżonków czy też tylko jednego z nich, podczas gdy drugi był całkowicie bierny. Należy również podkreślić, że małżonkowie mają obowiązek wspólnie zarządzać majątkiem wspólnym. Jest to nic innego jak informowanie drugiego małżonka o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny.

Na uwagę zasługuje fakt, iż zgodnie z przepisami co do zasady każdy z małżonków ma prawo do samodzielnego zarządzania majątkiem wspólnym. Jednakże od tej zasady wprowadzone zostały pewne odstępstwa. Mianowicie do dokonania niektórych czynności, które są ściśle związane z dysponowaniem majątkiem wspólnym konieczna jest zgoda współmałżonka. Ustawodawca w kodeksie rodzinnym określił zamknięty katalog czynności prawnych, do dokonania których wymagana jest zgoda małżonka. Do czynności tych należą:

  • czynności prowadzące do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia:
    • nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków;
    • prawa rzeczowego, którego przedmiotem jest budynek lub lokal;
    • wydzierżawienia gospodarstwa rolnego lub przedsiębiorstwa;
  • dokonanie darowizny z majątku wspólnego, z wyjątkiem drobnych darowizn zwyczajowo przyjętych.

Tym samym do czynności nie wymienionych w tym katalogu zgoda współmałżonka nie będzie potrzebna.

Powyższe jednoznacznie przesądza o tym, że do odpłatnego nabycia nieruchomości wymagana jest zgoda drugiego małżonka. W związku z tym przy zawarciu umowy sprzedaży powinni być obecni oboje małżonkowie. Jeżeli zaś małżonek, którego zgoda jest potrzebna, nie może być obecny przy jej zawarciu wymagane będzie stosowne oświadczenie o wyrażeniu zgody. Forma takiego oświadczenia zależy od formy jaka wymagana jest dla danego rodzaju czynności. Umowa kupna nieruchomości dokonywana jest formie aktu notarialnego, dlatego oświadczenie o wyrażeniu zgody musi być złożone w tej samej formie i jest to tzw. "zgoda notarialna".

Brak zgody małżonka – czy mogę coś jeszcze zrobić, aby nabyć nieruchomości?

Należy pamiętać, że bez uzyskania zgody taka czynność prawna będzie skutkowała nieważnością. Warto również wiedzieć, że i tutaj sprawa nie jest przesądzona. W świetle art. 39 krio w sprawach o uzyskanie zezwolenia na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu majątkiem wspólnym można wystąpić również do sądu. Prawo to przysługuje, gdy jeden z małżonków nie chce udzielić zgody albo porozumienie z nim napotyka trudne do przezwyciężenia przeszkody, zaś w grę wchodzi dobro rodziny.

Zgoda drugiego małżonka nie zawsze jest konieczna.

Zgoda współmałżonka na nabycie mieszkania nie jest potrzebna jeżeli środki pieniężne przeznaczone na jej zakup pochodzą z majątku osobistego małżonka chcącego ją nabyć. Chodzi tutaj np. o pieniądze zgromadzone przed zawarciem związku małżeńskiego albo pochodzące z darowizny lub dziedziczenia. Również nie ma tutaj znaczenia fakt pozostawania we wspólności małżeńskiej czyli bez tzw.intercyzy. Ponadto drugą okolicznością, podczas której zgoda taka nie będzie potrzebna jest fakt ustanowienia rozdzielności majątkowej tzw. intercyzy. Wówczas dokonanie jakiejkolwiek czynności z majątku osobistego nie wymaga zgody. Ważne jest również to, że współmałżonek nie musi wiedzieć o jej dokonaniu.