Jak znieść współwłasność

Jak znieść współwłasność

Współwłasność to taki stan, w którym prawo do tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Rzeczy takiej nie można fizycznie wydzielić do wyłącznego korzystania przez jedną z tych osób. Każdy ze współwłaścicieli bez względu na wielkość swojego udziału w rzeczy, ma prawo rozporządzać nią całą i wszystkimi jej elementami.

Współwłasność czasami może być źródłem wielu nieporozumień np. co do sposobu korzystania z rzeczy i stanowić przysłowiową „kość niezgody” pomiędzy współwłaścicielami. Na szczęście współwłasność nie musi być stanem trwałym. Przepisy prawa wskazują, iż współwłasność może zostać zniesiona na wniosek każdego ze współwłaścicieli i w każdym czasie. Roszczenie to nie ulega przedawnieniu.

Składający wniosek, co do zasady powinien w treści wniosku o zniesienie współwłasności rzeczy określić preferowany sposób jej zniesienia. Niewskazanie jednak oczekiwanego sposobu nie wpływa na bieg sprawy i rozpoznanie przez sąd wniosku, gdyż ten przy podejmowaniu decyzji i tak nie jest nim związany.

Sposoby zniesienia współwłasności

Istnieją dwa tryby zniesienia współwłasności:

  • Umowny – znajdujący zastosowanie, gdy strony są zgodne co to faktu i sposobu zniesienia współwłasności. Wówczas zawierają stosowną umowę. W przypadku nieruchomości konieczne jest zachowanie formy aktu notarialnego.
  • Sądowy – znajdujący zastosowanie, gdy strony nie zgodziły się lub nie doszły do porozumienia co do sposobu zniesienia współwłasności. Wówczas zniesienie następuje na mocy postanowienia sądu, wydanego w postępowaniu inicjowanym przez jednego ze współwłaścicieli.

Poprzez:

  • podział rzeczy wspólnej tzw. „podział fizyczny” – dotyczyć może tylko tych rzeczy, które mogą zostać podzielone. Ten sposób podziału nie może być dokonany jeżeli jest sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo pociągałoby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości. Ograniczenia ustawowe dotyczą jedynie nieruchomości. Podział jest możliwy jeśli jest zgodny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;
  • przyznanie rzeczy jednemu lub kilku współwłaścicielom z obowiązkiem spłat – dotyczyć może np. sytuacji gdy podział fizyczny rzeczy jest niemożliwy. Wówczas rzecz zostaje przyznana jednemu ze współwłaścicieli (lub kilku), który ma obowiązek spłacić pozostałych współwłaścicieli. Sposób i termin spłaty określa sąd przy uwzględnieniu oczywiście w tym zakresie wniosków stron. Jeżeli zaś spłatę rozłożono na raty, spłata musi nastąpić maksymalnie w ciągu 10 lat. Jeżeli zniesienie współwłasności następuje w trybie umownym wówczas strony same dowolnie decydują o kwestii spłaty, a także mogą przyznać rzecz bezpłatnie, w drodze darowizny. Problem pojawia się, gdy każdy ze współwłaścicieli chce stać się wyłącznym właścicielem rzeczy. Wówczas, przy braku zgodnej woli stron sąd musi wziąć pod uwagę wszelkie okoliczności przemawiające i decydujące o wyborze jednego ze współwłaścicieli. Zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego „przy przyznaniu rzeczy jednemu z nich ze spłatą na rzecz drugiego, sąd powinien rozważyć wszystkie okoliczności sprawy, w tym także możliwość dokonania spłaty przez współwłaściciela, któremu ma być rzecz przyznana i jeżeli uzna to za możliwe, powinien dokonać zniesienia współwłasności zgodnie z wolą stron”(postanowienie SN z dnia 17 września 2014 r. I CSK 717/13);
  • sprzedaż rzeczy wspólnej – następuje gdy wyżej wymienione sposoby nie są możliwe do zastosowania. Suma uzyskana ze sprzedaży zostaje podzielona między współwłaścicieli. A zniesienie współwłasności następuje z chwilą sprzedaży rzeczy;

Czy możliwe jest zniesienie współwłasności nieruchomości wspólnej?

Przez nieruchomość wspólną należy rozumieć te części budynku i gruntu pod budynkiem, z których korzystają wszyscy właściciele lokali, takie jak np. wspólna klatka schodowa, ściany zewnętrzne, dach, ściany nośne, klatkę schodową, przewody, instalacje wodne, ogrzewcze itp.(wyrok SN z dnia 3 listopada 2010 r., V CSK 139/10). Właściciele wyodrębnionych lokali (np. właściciele i lokatorzy poszczególnych mieszkań znajdujących się np. w blokach, kamienicach) siłą rzeczy korzystają z tych części budynku. W związku z tym właściciel danego mieszkania posiada przymusowy udział w takiej nieruchomości wspólnej, niezależnie czy tego chce czy nie. Prawo do korzystania z nieruchomości wspólnej – np. klatki schodowej - przysługuje tak długo, jak długo dana osoba jest właścicielem mieszkania. Dlatego zniesienie współwłasności nieruchomości wspólnej nie jest możliwe ani poprzez zawarcie umowy, ani na drodze sądowej.