Jak znieść współwłasność
Prawo rodzinne

Jak znieść współwłasność

Współwłasność to taki stan, w którym prawo do tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Rzeczy takiej nie można fizycznie wydzielić do wyłącznego korzystania przez jedną z tych osób. Każdy ze współwłaścicieli bez względu na wielkość swojego udziału w rzeczy, ma prawo rozporządzać nią całą i wszystkimi jej elementami.

Współwłasność czasami może być źródłem wielu nieporozumień np. co do sposobu korzystania z rzeczy i stanowić przysłowiową „kość niezgody” pomiędzy współwłaścicielami. Na szczęście współwłasność nie musi być stanem trwałym. Przepisy prawa wskazują, iż współwłasność może zostać zniesiona na wniosek każdego ze współwłaścicieli i w każdym czasie. Roszczenie to nie ulega przedawnieniu.

Składający wniosek, co do zasady powinien w treści wniosku o zniesienie współwłasności rzeczy określić preferowany sposób jej zniesienia. Niewskazanie jednak oczekiwanego sposobu nie wpływa na bieg sprawy i rozpoznanie przez sąd wniosku, gdyż ten przy podejmowaniu decyzji i tak nie jest nim związany.

Sposoby zniesienia współwłasności

Istnieją dwa tryby zniesienia współwłasności:

  • Umowny – znajdujący zastosowanie, gdy strony są zgodne co to faktu i sposobu zniesienia współwłasności. Wówczas zawierają stosowną umowę. W przypadku nieruchomości konieczne jest zachowanie formy aktu notarialnego.
  • Sądowy – znajdujący zastosowanie, gdy strony nie zgodziły się lub nie doszły do porozumienia co do sposobu zniesienia współwłasności. Wówczas zniesienie następuje na mocy postanowienia sądu, wydanego w postępowaniu inicjowanym przez jednego ze współwłaścicieli.

Poprzez:

  • podział rzeczy wspólnej tzw. „podział fizyczny” – dotyczyć może tylko tych rzeczy, które mogą zostać podzielone. Ten sposób podziału nie może być dokonany jeżeli jest sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo pociągałoby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości. Ograniczenia ustawowe dotyczą jedynie nieruchomości. Podział jest możliwy jeśli jest zgodny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;
  • przyznanie rzeczy jednemu lub kilku współwłaścicielom z obowiązkiem spłat – dotyczyć może np. sytuacji gdy podział fizyczny rzeczy jest niemożliwy. Wówczas rzecz zostaje przyznana jednemu ze współwłaścicieli (lub kilku), który ma obowiązek spłacić pozostałych współwłaścicieli. Sposób i termin spłaty określa sąd przy uwzględnieniu oczywiście w tym zakresie wniosków stron. Jeżeli zaś spłatę rozłożono na raty, spłata musi nastąpić maksymalnie w ciągu 10 lat. Jeżeli zniesienie współwłasności następuje w trybie umownym wówczas strony same dowolnie decydują o kwestii spłaty, a także mogą przyznać rzecz bezpłatnie, w drodze darowizny. Problem pojawia się, gdy każdy ze współwłaścicieli chce stać się wyłącznym właścicielem rzeczy. Wówczas, przy braku zgodnej woli stron sąd musi wziąć pod uwagę wszelkie okoliczności przemawiające i decydujące o wyborze jednego ze współwłaścicieli. Zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego „przy przyznaniu rzeczy jednemu z nich ze spłatą na rzecz drugiego, sąd powinien rozważyć wszystkie okoliczności sprawy, w tym także możliwość dokonania spłaty przez współwłaściciela, któremu ma być rzecz przyznana i jeżeli uzna to za możliwe, powinien dokonać zniesienia współwłasności zgodnie z wolą stron”(postanowienie SN z dnia 17 września 2014 r. I CSK 717/13);
  • sprzedaż rzeczy wspólnej – następuje gdy wyżej wymienione sposoby nie są możliwe do zastosowania. Suma uzyskana ze sprzedaży zostaje podzielona między współwłaścicieli. A zniesienie współwłasności następuje z chwilą sprzedaży rzeczy;

Czy możliwe jest zniesienie współwłasności nieruchomości wspólnej?

Przez nieruchomość wspólną należy rozumieć te części budynku i gruntu pod budynkiem, z których korzystają wszyscy właściciele lokali, takie jak np. wspólna klatka schodowa, ściany zewnętrzne, dach, ściany nośne, klatkę schodową, przewody, instalacje wodne, ogrzewcze itp.(wyrok SN z dnia 3 listopada 2010 r., V CSK 139/10). Właściciele wyodrębnionych lokali (np. właściciele i lokatorzy poszczególnych mieszkań znajdujących się np. w blokach, kamienicach) siłą rzeczy korzystają z tych części budynku. W związku z tym właściciel danego mieszkania posiada przymusowy udział w takiej nieruchomości wspólnej, niezależnie czy tego chce czy nie. Prawo do korzystania z nieruchomości wspólnej – np. klatki schodowej - przysługuje tak długo, jak długo dana osoba jest właścicielem mieszkania. Dlatego zniesienie współwłasności nieruchomości wspólnej nie jest możliwe ani poprzez zawarcie umowy, ani na drodze sądowej.

Ostatnie artykuły

Adwokat, Radca Prawny, Notariusz, Mecenas - Czyli kto jest kim w świecie prawa Prawo

Jak powszechnie wiadomo, istnieje wiele zawodów prawniczych, różniących się między sobą sferą kompetencji, zakresu dzia...

Czytaj
Urlop ojcowski Prawo cywilne

Urlop ojcowski utożsamiany często (błędnie) z urlopem tacierzyńskim jest funkcjonującym od kilku lat dodatkowym uprawnien...

Czytaj
Zwolnienie lekarskie po ustaniu zatrudnienia. Zasiłek chorobowy. Prawo pracy

Zasiłek chorobowy jest świadczeniem wypłacanym w czasie niezdolności do pracy. Jego celem jest czasowe zabezpieczenie bytow...

Czytaj