Zmiana właściciela lokalu mieszkalnego, a umowa najmu
Prawo cywilne

Zmiana właściciela lokalu mieszkalnego, a umowa najmu

Wynajmujesz mieszkanie od dłuższego czasu i nagle dowiadujesz się, że dotychczasowy właściciel sprzedał mieszkanie komuś innemu? Zastanawiasz się czy dotychczasowa umowa najmu jest nadal ważna i czy nie uległa rozwiązaniu wraz ze zmianą wynajmującego? Właściciel mieszkania ma pełne prawo do jego zbycia, w każdym czasie, a czynność ta nie jest obwarowana koniecznością spełnienia dodatkowych wymogów ze strony najemcy.

Zmiana właściciela lokalu nie wpływa na ważność Twojej umowy. Tym samym w przypadku zbycia mieszkania przez dotychczasowego właściciela umowa nie ulega rozwiązaniu. Obowiązuje ona w dalszym ciągu, bez żadnych zmian - za wyjątkiem zmiany po stronie osoby wynajmującego. W miejsce zbywcy z chwilą zbycia nieruchomości wchodzi nowa osoba, którą jest nabywca. Oznacza to, że (jeśli strony nie postanowią inaczej) treść umowy nie ulega zmianie, zaś na nabywcę przechodzą określone w umowie prawa i obowiązki dotychczasowego wynajmującego, z zastrzeżeniem wyjątków określonych ustawą.

Wypowiedzenie umowy przez nabywcę lokalu

W myśl art. 678 k.c. nabywcy lokalu (nowemu właścicielowi) przysługuje uprawnienie do wypowiedzenia umowy z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. Nie jest to jednak tak proste w przypadku najmu lokali mieszkalnych. Na podstawie art. 692 k.c. uprawnienie to zostaje wyłączone i nie przysługuje w stosunku do nabywców lokali mieszkalnych, chyba że najemca nie objął jeszcze lokalu. Należy przez to rozumieć sytuację, w której pomimo zawarcia umowy najmu lokalu, lokal ten do dnia jego zbycia nie został wydany najemcy, czyli najemca jeszcze nie otrzymał kluczy i z niego nie korzysta.

 

 

Jeżeli zatem lokal mieszkalny został najemcy wydany przed dniem jego zbycia, wówczas nabywca tego przedmiotu (nowy właściciel) może wypowiedzieć umowę najmu tylko w razie jej zawarcia na czas nieoznaczony. W nauce prawa podnosi się jednak, że w przypadku umowy zawartej na czas oznaczony wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego jest dopuszczalne również w wypadku objęcia lokalu przez najemcę przed jego zbyciem, ale tylko w przypadku, gdy prawo do wypowiedzenia wynika z postanowień umowy.

Na uwagę zasługuje fakt, iż wskazany art. 692 k.c. nie może całkowicie uniemożliwiać wypowiedzenia umowy z przyczyn, które w świetle obowiązujących norm i zasad współżycia społecznego nie mogą być akceptowane. Prawo wypowiedzenia następuje w przypadkach szczegółowo wskazanych w art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego – wskazane przesłanki mają dla stron umowy istotne znaczenie.

Wypowiedzenie umowy zawartej na czas oznaczony z datą pewną

W przypadku najmu lokalu prawo do wypowiedzenia zostaje wyłączone jeżeli umowa została na czas oznaczony w formie pisemnej i z datą pewną. W myśl art. 81 k.c. ustawa może uzależnić ważność albo określone skutki czynności prawnej od urzędowego poświadczenia daty, zaś jej istotą jest uskutecznienie danej czynności prawnej wobec osób trzecich, które nie uczestniczą przy jej dokonywaniu. Na gruncie prawa umowa najmu lokalu przybierająca tę formę uniemożliwia nabywcy wypowiedzenie umowy z tytułu nabycia lokalu mieszkalnego.

 

 

Zmiana właściciela lokalu, a zwrot kosztów napraw poniesionych przez najemcę

Co do zasady skutki wstąpienia nabywcy lokalu w miejsce zbywcy nie obejmują roszczeń powstałych pomiędzy dotychczasowym właścicielem (zbywcą), a najemcą. Jednoznacznie stanowi to o tym, iż roszczenia - które powstały przed chwilą nabycia przez nowego właściciela przedmiotu najmu i których źródłem powstania nie jest treść umowy najmu, lecz przepisy prawa - nie mogą być dochodzone od nowego właściciela.

Wobec powyższego najemca, który dokonał - przed zbyciem lokalu przez pierwszego wynajmującego – napraw, za które powinien zapłacić wynajmujący, nie może dochodzić roszczeń z tego tytułu od nabywcy. Najemca nie może występować również z roszczeniami odszkodowawczymi, które powstały w okresie przed zbyciem przedmiotu najmu. Powyższe odnosi się również do nabywcy lokalu – na nabywcę nie przechodzą roszczenia odszkodowawcze, które przysługiwały zbywcy do najemcy (Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 4 listopada 2004 r., sygn. akt V CK 208/04).

Ostatnie artykuły

Adwokat, Radca Prawny, Notariusz, Mecenas - Czyli kto jest kim w świecie prawa Prawo

Jak powszechnie wiadomo, istnieje wiele zawodów prawniczych, różniących się między sobą sferą kompetencji, zakresu dzia...

Czytaj
Urlop ojcowski Prawo cywilne

Urlop ojcowski utożsamiany często (błędnie) z urlopem tacierzyńskim jest funkcjonującym od kilku lat dodatkowym uprawnien...

Czytaj
Zwolnienie lekarskie po ustaniu zatrudnienia. Zasiłek chorobowy. Prawo pracy

Zasiłek chorobowy jest świadczeniem wypłacanym w czasie niezdolności do pracy. Jego celem jest czasowe zabezpieczenie bytow...

Czytaj