Zespół PewnyPrawnik.pl
Nieruchomość może stanowić współwłasność kilku osób. Taki stan rzeczy często rodzi spory pomiędzy współwłaścicielami w przedmiocie sposobu korzystania z nieruchomości, w tym także dotyczących podejmowania decyzji o niezbędnych remontach. Przepisy prawa regulują sposób zarządzania wspólną nieruchomością. Jaką większością głosów podejmowane są decyzje współwłaścicieli? Jak dzielone są zyski ze wspólnej nieruchomości? Czy jeden ze współwłaścicieli może samodzielnie wynająć nieruchomość? Na te pytania odpowiadam w niniejszym artykule.
Wspólne korzystanie z nieruchomości
Ustawowy model zakłada, że każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do korzystania z całej nieruchomości będącej przedmiotem współwłasności. Wielkość udziału w prawie własności nieruchomości nie wpływa na zakres uprawnień współwłaściciela w stosunku do nieruchomości. Jednocześnie żaden ze współwłaścicieli nie może korzystać w taki sposób ze wspólnej nieruchomości, który prowadziłby do naruszenia praw pozostałych współwłaścicieli.
W praktyce wypracowanie takiego sposobu korzystania z nieruchomości może być bardzo problematyczne lub wręcz niemożliwe.
Czynności zwykłego zarządu
Do podejmowania decyzji wchodzących w zakres zwykłego zarządu nieruchomością wystarczająca jest zgoda większości współwłaścicieli. Większość tę oblicza się na podstawie wielkości udziałów w prawie własności, które wyrażaną są w ułamkach (np. 1/3). Do katalogu czynności zwykłego zarządu możemy zaliczyć bieżące administrowanie nieruchomością, jak również korzystanie z niej w sposób zgodny z jej przeznaczeniem.
Jeżeli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu współwłaściciele nie mogą uzyskać konsensusu, to każdy z nich może wystąpić z wnioskiem do sądu o ustanowienie zarządcy dla nieruchomości.
Czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu
Do sprzedaży nieruchomości, jak również do podejmowania decyzji przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością niezbędna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.
Przekroczenie zwykłego zarządu będzie wiązać się z zaciągnięciem długoterminowych zobowiązań (zawarcie wieloletniej umowy najmu), powstaniem znacznych wydatków dla współwłaścicieli (np. zawarcie umowy na przeprowadzenie kapitalnego remontu budynku), jak również z trwałym obciążeniem nieruchomości (np. ustanowienie służebności).
Najczęściej spory dotyczą możliwości wynajęcia lub wydzierżawienia nieruchomości. Sąd Najwyższy wielokrotnie wypowiadał się, że ocena, czy czynność przekracza zakres zwykłego zarządu nieruchomością będzie zależeć od okoliczności faktycznych danego przypadku. Tytułem przykładu wynajęcie lokalu mieszkalnego będzie przekraczać granice zwykłego zarządu. Natomiast wynajęcie lokalu użytkowego, który stale jest wynajmowany, nie będzie przekraczać zasad zwykłego zarządu. Dodatkowo można wskazać, że odnowienie (przedłużenie) umowy najmu mieszkania co do zasady nie będzie stanowić czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu nieruchomością.
Podział zysków i wydatków
Współwłaściciele ponoszą wydatki na utrzymanie wspólnej nieruchomości w proporcjach odpowiadających ich udziałom w prawie własności. Na takiej samej zasadzie współwłaściciele dzielą się zyskami czerpanymi z nieruchomości. W sytuacji, gdy jeden współwłaściciel wynajmie całą nieruchomość, to pozostali współwłaściciele mogą żądać od niego wypłaty części zysków w stosunku odpowiadającym ich udziałom w prawie własności nieruchomości. Z drugiej strony, gdy jeden ze współwłaścicieli poniesie samodzielnie wydatki na remont nieruchomości, to będzie mógł żądać od pozostałych współwłaścicieli zwrotu części poniesionych kosztów stosownie do ich udziałów.
Czynności zachowawcze
Każdy ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa. Powyższe uprawnienie klasyfikowane jest jako czynności zachowawcze, które mają na celu ochronę wspólnego prawa. Czynności zachowawczych nie można utożsamiać z czynnościami zarządu wspólną rzeczą (gospodarowania nią).
W ramach opisywanego uprawnienia współwłaściciel może zarówno podejmować czynności faktyczne (np. naprawa uszkodzonego dachu, ugaszenie pożaru, rozebranie części budynku grożącej zawaleniem), jak również może podejmować czynności procesowe. W orzecznictwie Sądu Najwyższego wskazuję na samodzielną możliwość zainicjowania przez współwłaściciela przed sądem sprawy m.in. o wydanie nieruchomości, zaniechanie naruszenia prawa własności, rozgraniczenia nieruchomości, uzgodnienie treści księgi wieczystej, czy też dochodzenie czynszu najmu od lokatora.
Zbycie udziału
Każdy ze współwłaścicieli może zbyć swój udział w prawie własności bez potrzeby uzyskania zgody pozostałych współwłaścicieli. Nabywca udziału wejdzie w ogół praw i obowiązków współwłaściciela.
Wyjście ze stanu współwłasności
Współwłaściciele mają ograniczone spektrum możliwości w przedmiocie zakończenia istnienia wspólnego prawa. Jednym ze sposobów wyjścia ze stanu współwłasności jest sprzedaż udziału.
Innym tymczasowym rozwiązaniem może być zawarcie umowy o podział do korzystania (quad usum), która określi z jakich części nieruchomości poszczególni współwłaściciele mogą korzystać z wyłączeniem pozostałych współwłaścicieli. Najdalej idącym rozwiązaniem jest zniesienie współwłasności na drodze sądowej lub umownej.
Zarządzanie nieruchomością wspólną - Podsumowanie
Współwłasność nieruchomości może rodzić wiele problemów w życiu codziennym. W przypadku budynków wielorodzinnych można poradzić sobie z tymi problemami poprzez ustalenie sposobu korzystania z nieruchomości. W przypadku lokali mieszkalnych często jedynym dogodnym sposobem jest zniesienie współwłasności.
Artykuł przygotowany przez adw. Marcela Migałę z wrocławskiej Kancelarii Migała.
