Zespół PewnyPrawnik.pl
Wynajmując mieszkanie właściciel obowiązany jest odprowadzić do Urzędu Skarbowego podatek od najmu. Przepisy prawa pozwalają osobom prywatnie wynajmującym mieszkanie na dokonanie wyboru co do formy opodatkowania. Wynajmujący może rozliczać się z w dwojaki sposób – na zasadach ogólnych lub ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.
Opodatkowanie na zasadach ogólnych.
Podstawą opodatkowania jest dochód czerpany z najmu, czyli różnica pomiędzy przychodem a kosztami uzyskania przychodu. Podatek obliczany jest według stawki 18% lub 32%. Stawka uzależniona jest od wysokości osiągniętego dochodu z najmu w danym roku. Mianowice podatek odprowadzany jest według skali:
- 18% - jeżeli dochód nie przekracza 85.528,00 zł;
- 32%- jeżeli dochód przekracza 85.528,00 zł.
Opodatkowanie dochodów z najmu na zasadach ogólnych następuje zawsze wtedy, gdy wynajmujący nie zadeklaruje w Urzędzie Skarbowym, że podatek chce rozliczać ryczałtowo. Niemniej jednak, jeżeli wynajmujący dotychczas rozliczał się ryczałtowo, zaś w następnym roku zamierza odprowadzić podatek na zasadach ogólnych - zobowiązany jest do 20. stycznia zmianę tę zgłosić do fiskusa.
Opodatkowanie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.
Zgodnie z art. 12 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (dalej: u.z.p.d.f.) podstawą opodatkowania jest przychód (a nie dochód) wynajmującego. Przy ryczałcie podatek od uzyskanych przychodów nie jest pomniejszony o koszty jego uzyskania. Oznacza to, że nie uwzględnia się jakichkolwiek kosztów uzyskania przychodu, a zatem podatek płaci się od całego otrzymanego przychodu, bez pomniejszania go o koszty jego uzyskania. Stawka zryczałtowanego podatku obecnie wynosi:
- 8,5% - od przychodu do kwoty 100 000 zł;
- 12,5% - od nadwyżki ponad 100 000 zł przychodu (wprowadzona w 2018r.)
Jeżeli wynajmujący zdecydował się na ryczałtowy sposób rozliczania wówczas zobligowany jest zawiadomić o tym fakcie organ podatkowy do 20-go dnia miesiąca po tym miesiącu, w którym osiągnął pierwszy przychód z tytułu najmu nieruchomości. W przeciwnym razie będzie podlegał opodatkowaniu na zasadach ogólnych.
Który sposób rozliczania wybrać.
To, który ze sposobów rozliczania jest korzystniejszy, uzależnione jest od wielu czynników. Każdy tak naprawdę musi sam indywidualnie dokonać kalkulacji swojej sytuacji i ustalić, który sposób będzie dla niego najlepszy. Zależy to przede wszystkim od tego jak wysokie są koszty uzyskania przychodu. Kosztami są wydatki poniesione przez wynajmującego, które przyczyniają się do zabezpieczenia i utrzymania w odpowiednim stanie mieszkania. Będą to np. remont, zakup mebli, opłaty za media, czynsz do spółdzielni, odpisy amortyzacyjne. Tego rodzaju wydatki można zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu i tym samym zminimalizować stawkę podatku.
Jeżeli wynajmujący ponosi wysokie koszty, wówczas korzystniejsze będzie dla niego odprowadzanie podatku na zasadach ogólnych (mimo, iż stawka jest wyższa) z uwagi na możliwość pomniejszenia przychodu o niniejsze koszty. Podkreślić należy, że fundamentalne znaczenie dla wyboru tego sposobu rozliczenia jest ustalenie w umowie najmu, iż koszty takie ponosi wynajmujący, a nie najemca. Oczywiście koszty te wynajmujący musi odpowiednio udokumentować, np. fakturami.
Natomiast jeżeli najem nie generuje wysokich kosztów, wówczas bardziej opłacalne jest rozliczanie się ryczałtem. Dlaczego? W tym przypadku stawka opodatkowania jest niższa niż na zasadach ogólnych. Pamiętać należy jednak, że przy ryczałcie przychodu nie można pomniejszyć o koszty jego uzyskania (podatek odprowadzany jest od całego otrzymanego przychodu). Jest to zatem: czynsz jako zarobek wynajmującego, czynsz do spółdzielni i media. Wynajmujący w tym przypadku będzie musiał zapłacić podatek od całej kwoty, którą najemca mu przekazał. Jednakże sposobem na zminimalizowanie kwoty, od której ma zostać uiszczony podatek jest zastrzeżenie w umowie najmu, że to na najemcy spoczywa obowiązek uiszczania opłat: należności za media i czynsz do spółdzielni. Tym samym opłaty te nie będą stanowiły przychodu, zaś opodatkowana zostanie tylko kwota, która rzeczywiście trafia do kieszeni wynajmującego - czysta wysokość czynszu określona w umowie najmu (bez opłat).
