Najem, a dzierżawa
Prawo cywilne

Najem, a dzierżawa

Umowa najmu i umowa dzierżawy często są ze sobą mylone ze względu na pewne podobieństwa. Z pozoru może się wydawać, że to jedno i to samo. Dlatego warto wiedzieć czym każda z osobna się charakteryzuje i co je różni.

Strony umowy

W pierwszej kolejności należy wyjaśnić, kto jest kim w przedmiotowych umowach, gdyż jak się okazuję to często sprawia trudności. Zatem:

  • wydzierżawiający – to ten, który oddaje rzecz do używania i pobierania pożytków;
  • dzierżawca – to ten, który bierze rzecz do używania i pobierania pożytków;
  • wynajmujący – to ten, który oddaje rzecz do używania;
  • najemca – to ten, który bierze rzecz do używania;

Przedmiot umowy

Przedmiotem najmu mogą być wszystkie rzeczy, a także części tych rzeczy. Są to zatem rzeczy ruchome (np. samochód), nieruchomości (np. mieszkanie), część rzeczy (np. część działki, a nawet ściany np. w celu zamieszczenia reklamy).

Przedmiotem dzierżawy mogą być również rzeczy, tj. ruchomości i nieruchomości, ich części. W odróżnieniu do umowy najmu w przypadku dzierżawy przedmiotem mogą być także prawa.

Cel umowy, czyli podstawowa różnica pomiędzy najmem a dzierżawą

To co stanowi fundamentalną różnicę między umową najmu, a umową dzierżawy jest wprost wskazane w Kodeksie cywilnym (dalej k.c.). Zgodnie z zawartymi tam definicjami, a konkretnie:

art. 659 k.c.–„Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania”;

art. 693 k.c.–„Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków”.

W przypadku umowy najmu rzecz jest oddana tylko do korzystania z niej przez najemcę. Natomiast zasadniczą cechą umowy dzierżawy, pozwalającą na odróżnienie jej od umowy najmu jest oprócz korzystania, również prawo do pobierania pożytków z przedmiotu dzierżawy. Oznacza to, że przy umowie najmu mamy prawo do używania rzeczy, natomiast przy dzierżawie do jej używania i użytkowania. Uprawnienie do pobierania tzw. pożytków przysługuje tylko dzierżawcy.

Czym są te tzw. pożytki?

To w zasadzie wszystko to, co może przynieść dzierżawcy zysk, korzyści, dochód. Dzierżawca może na przedmiocie dzierżawy po prostu zarobić. Zgodnie z art. 53 k.c. pożytki dzieli się na:

  • naturalne – płody i inne odłączone od rzeczy części składowe, np. owoc z drzewa, wycięte i sprzedane drzewo;
  • cywilne – dochody, które rzecz (np. nieruchomość) przynosi na podstawie stosunku prawnego np. czynsz;
  • prawa – odsetki należne od wierzytelności pieniężnej.

Pisemna czy ustna forma umowy

Zarówno umowa najmu, jak i dzierżawy może zostać zawarta w formie ustnej lub pisemnej. Jednakże forma pisemna jest wymagana, gdy przedmiotem najmu jest nieruchomość, a czas trwania umowy jest dłuższy niż rok. W razie niezachowania tej formy poczytuje się umowę za zawartą na czas nieoznaczony. Natomiast jeżeli umowa najmu zawarta jest na okres dłuższy niż 10 lat, a umowa dzierżawy 30 lat, wówczas umowę taką poczytuje się po upływie tego terminu za zawartą na czas nieoznaczony.

Czynsz – kiedy go płacić?

Obie opisywane umowy są umowami odpłatnymi. Z treści ww. przepisów Kodeksu cywilnego wynika, że najemca lub dzierżawca zobowiązują się w umowie płacić umówiony czynsz, odpowiednio wynajmującemu lub wydzierżawiającemu.

Sposób płatności czynszu jest również elementem różniącym te dwie umowy. Co do zasady, czynsz powinien być płacony w umówionym terminie. Jeżeli jednak strony tego nie ustalą, wówczas w przypadku najmu powinien on być uiszczany z góry, np. czynsz za mieszkanie za czerwiec płacimy do 10 czerwca. W przypadku dzierżawy czynsz płaci się z dołu, czyli np. na koniec miesiąca lub roku. Jeśli nie ma takiego zwyczaju, wówczas czynsz płaci się półrocznie z dołu. Dzięki temu czynsz za dzierżawę można opłacić z pożytków, które uzyskało się z przedmiotu umowy.

Ostatnie artykuły

Adwokat, Radca Prawny, Notariusz, Mecenas - Czyli kto jest kim w świecie prawa Prawo

Jak powszechnie wiadomo, istnieje wiele zawodów prawniczych, różniących się między sobą sferą kompetencji, zakresu dzia...

Czytaj
Urlop ojcowski Prawo cywilne

Urlop ojcowski utożsamiany często (błędnie) z urlopem tacierzyńskim jest funkcjonującym od kilku lat dodatkowym uprawnien...

Czytaj
Zwolnienie lekarskie po ustaniu zatrudnienia. Zasiłek chorobowy. Prawo pracy

Zasiłek chorobowy jest świadczeniem wypłacanym w czasie niezdolności do pracy. Jego celem jest czasowe zabezpieczenie bytow...

Czytaj