Zespół PewnyPrawnik.pl
Zgodnie z przepisami prawa cywilnego wypowiedzenie umowy najmu może nastąpić na kilka sposobów, m.in. w zależności od tego, która ze stron umowy najmu jest stroną wypowiadającą umowę oraz na jaki okres czasu umowa najmu była zawarta. Warunki, jakie muszą zostać spełnione przy wypowiadaniu umowy najmu wskazane zostały w ustawie Kodeks cywilny (dalej k.c.) oraz w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego.
Niezależnie jednak od tego, która ze stron umowy chce ją wypowiedzieć, wypowiedzenie powinno nastąpić w formie pisemnego oświadczenia oraz co do zasady wskazywać powody takiego wypowiedzenia. Poniżej przedstawione zostały najważniejsze kwestie związane z prawnie skutecznym wypowiedzeniem umowy najmu lokalu mieszkalnego.
Terminy wypowiedzenia umowy
Jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych.
Jeśli terminy te nie zostały określone w umowie, strony mogą ją wypowiedzieć z zachowaniem terminów określonych w przepisach prawa. Wskazane w ustawie terminy mają na celu ochronę praw najemcy, dlatego też ich niezgodność z przepisami powoduje, że będą one nieważne. Ustalając zatem terminy wypowiedzenia w umowie musimy mieć na uwadze, że nie mogą być one krótsze niż te przewidziane ustawą. Zasady wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas nieoznaczony kształtują się nieco inaczej niż zasady umowy zawartej na czas oznaczony. W pierwszym wypadku, każda ze stron może złożyć oświadczenie o wypowiedzeniu umowy w dowolnym czasie.
Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu zależą od częstotliwości płacenia czynszu i są następujące:
- gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego;
- gdy czynsz jest płatny miesięcznie - na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego;
- gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu - na trzy dni naprzód;
- gdy najem jest dzienny - na jeden dzień naprzód (art. 673 k.c.).
Istotne jest również to, iż momentem, w którym oświadczenie o wypowiedzeniu najmu zostaje skutecznie złożone jest chwila, w której dotarło ono do drugiej strony, tak aby mogła się z nim zapoznać.
Wypowiedzenie umowy najmu przez wynajmującego
Wynajmujący podczas sporządzania umowy najmu lokalu może przewidzieć w umowie zawartej na czas oznaczony sytuacje oraz terminy, w których możliwe jest wypowiedzenie umowy najmu zarówno przez jedną jak i drugą stronę. Poza wypadkiem wypowiedzenia umowy najmu w przypadkach określonych w przepisach lub umowie, wynajmujący może ją również wypowiedzieć bez zachowania wskazanych w umowę terminów w niżej wymienionych przypadkach, ze skutkiem natychmiastowym, gdy:
- najemca używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub z przeznaczeniem rzeczy i mimo upomnienia nie przestaje jej używać w taki sposób (art. 667 § 2 k.c.),
- najemca rzecz zaniedbuje do tego stopnia, że zostaje ona narażona na utratę lub uszkodzenie (art. 667 § 2 k.c.),
- najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności (art. 672 k.c.)
- najemca swoim zachowaniem w sposób rażący albo uporczywy występuje przeciw porządkowi domowemu lub powoduje, że korzystanie z pozostałych lokali w budynku jest uciążliwe (art. 685 k.c.)
W przypadku nieopłacenia czynszu za dwa pełne okresy, należy pamiętać, iż wypowiedzenie umowy może nastąpić po uprzednim pisemnym wezwaniu najemcy do zapłaty i udzieleniu mu dodatkowego miesięcznego terminu na spłatę.
Ponadto, zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, wynajmujący może wypowiedzieć najem na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego jeżeli najemca wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wyrażonej na piśmie zgody wynajmującego oraz w przypadku, gdy najemca nadal używa lokalu, pomimo, że zaszła konieczność jego rozbiórki lub remontu.
Właściciel lokalu może również z innych istotnych przyczyn niewskazanych powyżej wytoczyć najemcy powództwo o rozwiązanie stosunku prawnego, który między nimi powstał oraz o nakazanie opróżnienia tego lokalu. Dzieje się tak w przypadku, gdy strony nie znalazły kompromisu co do sposobu czy terminu rozwiązania umowy.
Wypowiedzenie umowy przez najemcę
Również najemca może wypowiedzieć umowę najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia wskazanych w ustawie lub umowie w sytuacji, gdy:
- lokal w chwili jego wydania miał wady, które powodują, że najemca nie ma możliwości korzystania z niego zgodnie z umową lub
- wady lokalu powstały po wydaniu lokalu, jednak wynajmujący nie usunął ich w odpowiednim czasie albo nie można ich usunąć (art. 664 § 2 k.c.),
- wady lokalu zagrażają życiu najemcy, innych domowników lub osób pracujących u najemcy (art. 682 k.c.)
Elementy pisemnego wypowiedzenia
Oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu w formie pisemnej powinno zawierać w swojej treści takie elementy jak oznaczenie stron umowy, datę jego sporządzenia, określenie przedmiotu najmu i uzasadnienie wypowiedzenia, wskazanie terminu zakończenia obowiązywania umowy najmu oraz podpis osoby wypowiadającej.
