Zespół PewnyPrawnik.pl
Egzekucja z nieruchomości choć nie jest szybką i łatwą drogą odzyskania swoich należności przez wierzyciela, to często okazuje się jedynym sposobem. Licytacja komornicza z nieruchomości składa się z kilku etapów, dlatego trzeba uzbroić się w cierpliwość.
Zajęcie nieruchomości.
Aby można było w ogóle mówić o egzekucji z nieruchomości w pierwszej kolejności wierzyciel musi złożyć do komornika wniosek o wszczęcie postępowania egzekucyjnego, w którym wniesie o prowadzenie egzekucji z nieruchomości. Dopiero wtedy komornik podejmie stosowne kroki mające na celu zajęcie nieruchomości należących do dłużnika. W pierwszej kolejności, na skutek złożonego przez wierzyciela wniosku, komornik wzywa pisemnie dłużnika do spłaty długu - w terminie dwóch tygodni. Zajęcie przedmiotowej nieruchomości następuje w stosunku do dłużnika – w myśl art. 925 kodeksu postępowania cywilnego (dalej: k.p.c.) - z chwilą doręczenia mu wezwania. Wraz z nieruchomością zajęciu podlegają jej części składowe, wszelkie przynależności oraz prawa.
Jeżeli dłużnik nie wywiąże się ze zobowiązania i nie zapłaci długu w terminie wskazanym w wezwaniu do zapłaty, tj. w ciągu 14 dni, wówczas komornik może przystąpić do kolejnego etapu, czyli opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Należy pamiętać, że przystąpienie do tych czynności również następuje na wniosek wierzyciela. Komornik składa do sądu odpis ww. wezwania wraz z wnioskiem o dokonanie wpisu w księdze wieczystej o wszczęciu egzekucji lub o złożenie wniosku do zbioru dokumentów. W tym przypadku sądem właściwym jest sąd, w którym prowadzona jest księga wieczysta dla tej nieruchomości (która jest przedmiotem egzekucji).
Do oszacowania nieruchomości komornik powołuje biegłego z zakresu szacowania nieruchomości. Komornik pełni tutaj rolę niejako pośrednika pomiędzy wierzycielem, a biegłym. Powołanie biegłego jest z wiadomych przyczyn konieczne. Biegły to osoba wykazująca wiadomości specjalne z danej dziedziny nauki, uznana za eksperta w danej dziedzinie, a ponadto posiadająca duże doświadczenie zawodowe i stosowne uprawnienia, która w sposób właściwy wyceni aktualną wartość nieruchomości.
Z opisu i oszacowania Komornik sporządza protokół. Opis i oszacowanie może zostać zaskarżone w terminie dwóch tygodni od dnia, w którym zostało ukończone.
Licytacja...
kiedy i gdzie można dowiedzieć się o licytacji komorniczej?
Termin licytacji może nastąpić najwcześniej dopiero po upływie 2 tyg. od dnia uprawomocnienia się opisu i oszacowana. Wiadomość o terminie licytacji powinna zostać udostępniona publicznie. Jak wskazuje się w art. 955 k.p.c., obwieszczenie o licytacji należy ogłosić publicznie w budynku sądowym, lokalu organu gminy, poczytnym w danej miejscowości dzienniku i na stronie internetowej Krajowej Rady Komorniczej - najpóźniej na dwa tygodnie przed dniem, w którym ma się odbyć licytacja.
kto może uczestniczyć i kto może licytować?
Licytacja komornicza ma charakter publiczny. Oznacza to, że w zasadzie każdy kto jest pełnoletni ma prawo w niej uczestniczyć, być obecnym w charakterze "widowni". Natomiast licytować mogą tylko Ci, którzy spełniają warunki przystąpienia do przetargu. Przede wszystkim, aby móc wziąć udział w licytacji osoba zainteresowana nabyciem nieruchomości obowiązana jest uiścić rękojmię. Zgodnie z warunkami licytacji i art. 962 k.p.c. rękojmia wynosi 1/10 części sumy oszacowania i musi zostać złożona najpóźniej w dniu poprzedzającym przetarg. Osoba, która nie uiściła rękojmi nie zostanie dopuszczona do udziału w licytacji.
kto nie może brać udziału w przetargu?
Zgodnie z art. 976 k.p.c. osobami, które nie mogą brać udziału w przetargu są:
- dłużnik i komornik oraz ich małżonkowie, dzieci, rodzice i rodzeństwo;
- osoby obecne na licytacji w charakterze urzędowym;
- licytant, który nie wykonał warunków poprzedniej licytacji;
- osoby, które wyłącznie po uzyskaniu zezwolenia organu państwowego mogą nabyć nieruchomość, a takiego zezwolenia nie przedłożyły.
Rękojmia - czy zostanie zwrócona?
Nie należy się obawiać. Rękojmię komornik zatrzymuje w przypadku licytanta, któremu udzielono przybicia - tzn. temu, który zaproponował najwyższą cenę. Jednocześnie zalicza ją na poczet ceny nieruchomości. Natomiast w przypadku pozostałych licytantów rękojmia zostaje niezwłocznie zwrócona.
Niemniej jednak osoba, której udzielono przybicia traci rękojmię, jeżeli nie dotrzymała warunków licytacji i nie uiściła pozostałej części ceny na rachunek depozytowy Ministra Finansów w terminie dwóch tygodni od otrzymania wezwania do uiszczenia ceny nabycia. Skutki przybicia w takiej sytuacji wygasają.
Przebieg licytacji.
Licytacja odbywa się w sądzie przy udziale komornika oraz w obecności i pod nadzorem sędziego lub referendarza sądowego. Aby przetarg mógł się odbyć, musi stawić się chociażby tylko jeden licytant.
Pierwsza cena wywoławcza, za którą można kupić nieruchomość, wynosi 3/4 sumy oszacowania. Jest to najniższa kwota za jaką można nabyć nieruchomość na tej licytacji. Po wywołaniu przez komornika ceny wywoławczej, licytanci przedstawiają ustnie swoje propozycje ceny.
Jeżeli nieruchomość nie zostanie przez nikogo nabyta na pierwszej licytacji, wówczas w myśl art. 983 k.p.c. komornik na wniosek wierzyciela wyznacza drugą licytację. Oznacza to, że druga licytacja nie odbędzie się „z automatu”, a tylko na wniosek. Cena wywołania spada i stanowi 2/3 oszacowanej wartości. Gdy licytacja dojdzie do skutku sąd w osobie sędziego udziela przybicia na rzecz licytanta, który wskazał najwyższą cenę.
Przeniesienie własności nieruchomości następuje po uprawomocnieniu się postanowienia o przysądzeniu własności, które wydawane jest po uprawomocnieniu się postanowienia o przybiciu i wpłaceniu pozostałej części ceny nabycia.
