Służebność drogowa (droga konieczna) – czym jest i kiedy możemy ją ustanowić?

Służebność drogowa (droga konieczna) – czym jest i kiedy możemy ją ustanowić?

Zdarzają się wciąż takie nieruchomości, które w ogóle nie posiadają dostępu do drogi publicznej, albo też dostęp, który posiadają jest nieodpowiedni. Problem braku dostępu leży często w utrwalonym od dziesięcioleci niewłaściwym układzie gruntów. Zazwyczaj w takich sytuacjach radzimy sobie w ten sposób, że dojazd do drogi publicznej lub budynków gospodarskich jest regulowany na mocy porozumień dobrosąsiedzkich.

Jednak rozwiązanie takie nie zapewnia korzystającemu z dojazdu, absolutnie żadnej ochrony prawnej na wypadek konfliktu z właścicielem nieruchomości, grzecznościowo oferującym taki dojazd. Co zatem zrobić w sytuacji, gdy nieruchomość, której jesteś właścicielem nie posiada odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich? Możesz skorzystać z instytucji służebności drogowej (droga konieczna), którą zapewnia art. 145 ustawy Kodeks cywilny (dalej k.c.).

 

Służebność gruntowa.

Służebność drogi koniecznej jest rodzajem służebności gruntowej, uregulowanej w art. 285 k.c. i n. Służebność gruntowa to rodzaj prawa, które polega na zwiększeniu użyteczności jednej nieruchomości (tzw. nieruchomości władnącej) lub jej części, kosztem drugiej nieruchomości (tzw. nieruchomości obciążonej). Jak wynika z powyższego, dla powstania i istnienia służebności gruntowej konieczne jest zatem istnienie dwóch nieruchomości. Najczęściej do ustanowienia służebności dochodzi w stosunkach sąsiedzkich. Zastosowanie tej instytucji wymusza położenie nieruchomości sąsiadujących ze sobą i właśnie to jest główną przyczyną ograniczenia uprawnień właściciela jednej z nich i poszerzenia uprawnień drugiego. Istotne jest, iż służebność gruntowa powinna być wykonywana w taki sposób, żeby jak najmniej utrudniała korzystanie z nieruchomości obciążonej.

 

Droga konieczna.

Instytucja służebności drogi koniecznej została uregulowana w art. 145 k.c., zgodnie z którym, skorzystać z niej może właściciel nieruchomości niemającej odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich. Służebność ta ustanawiana jest za wynagrodzeniem, w zamian za udostępnienie gruntów sąsiednich. Zgodnie ze stanowiskiem Sądu Najwyższego „przewidziane wynagrodzenie za ustanowienie drogi koniecznej należy się właścicielowi nieruchomości obciążonej bez względu na poniesienie szkody na skutek ustanowienia służebności i obejmuje wszystkie koszty i nakłady na urządzenie i utrzymanie drogi w zakresie, w jakim uprawniony ze służebności nie ponosi ich bezpośrednio” (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 14 lutego 2008 r., sygn. akt II CSK 517/07).

Drogę konieczną przeprowadza się przez grunty pozostające w fizycznej styczności z nieruchomością, na potrzeby której zostaje ona ustanowiona, jak również przez grunty względem niej tak usytuowane, że zachodzi potrzeba przeprowadzenia przez nie dojazdu do drogi publicznej lub budynków gospodarskich. Należy pamiętać, iż ustanowienie drogi koniecznej nie powinno być zbyt uciążliwe dla właściciela nieruchomości, na której ją umiejscowimy. Stanowisko to potwierdza orzecznictwo, zgodnie z którym „ jeżeli droga ta może przebiegać przez różne nieruchomości sąsiednie, powinno się ją przeprowadzić przez tę spośród nich, dla której będzie to najmniej uciążliwe”(postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 21 marca 1983 r., sygn. akt III CRN 14/83).

Ustanowienie służebności jest możliwe nie tylko w przypadku braku dojazdu, ale również  w sytuacji nieodpowiedniego dojazdu, np. dojazdu niebezpiecznego, co potwierdza postanowienie Sądu Najwyższego, zgodnie z którym „jako przesłankę ustanowienia drogi koniecznej, obok całkowitego braku dostępu do drogi publicznej, wymienia też brak dostępu odpowiedniego. Instytucja drogi koniecznej, ograniczająca prawo własności może być stosowana tylko w przypadkach szczegółowo wskazanych w ustawie. W sytuacji, gdy nieruchomość ma dostęp do drogi publicznej może to mieć miejsce wyjątkowo, tylko wtedy, gdy przemawiają za tym uzasadnione względy, interes społeczno-gospodarczy, a także gdy właściciel nie może we własnym zakresie usunąć zaistniałych trudności" (postanowienie Sądu Najwyższego z 24 listopada 2005 r. IV CK 235/05).

Istotne jest również, iż zgodnie z przepisami, obowiązek utrzymywania urządzeń koniecznych do wykonania danej służebności ciąży na właścicielu nieruchomości, który żąda ustanowenia służebności, chyba, że strony umówiły się inaczej (art. 289 k.c.). Ma to miejsce, gdy droga nie jest odpowiednio przystosowana do ustanowienia na niej służebności, np. jest dziurawa, zbyt wąska lub w ogóle nie istnieje. Zakres obowiązku właściciela nieruchomości potwierdza orzecznictwo, zgodnie z którym „obowiązek utrzymywania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności drogi koniecznej w braku odmiennej umowy obejmuje swoim zakresem zarówno obowiązek wybudowania odpowiednich urządzeń, jeśli są potrzebne (utwardzenie drogi), jak i późniejsze ich utrzymywanie w należytym stanie, stosownie do sposobu korzystania z drogi” (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 czerwca 2010 r. sygn. akt II CSK 30/10).

 

Jak ustanowić służebność?

Służebność ta może zostać ustanowiona w następujące sposoby:

  1. w drodze umowy zawartej przez właścicieli nieruchomości władnącej i obciążonej - umowa ta zostaje zawarta w postaci aktu notarialnego, a następnie wpisana do księgi wieczystej danej nieruchomości;
  2. w drodze orzeczenia sądu – ma to miejsce, gdy strony nie potrafią porozumieć się co do podziału nieruchomości. Właściwy do rozpoznania sprawy jest sąd rejonowy, w którego okręgu znajduje się nieruchomość, a sprawa rozpoznawana jest w postępowaniu nieprocesowym;
  3. poprzez zasiedzenie – zgodnie z przepisami prawa zasiedzenie jest skuteczne po 20 latach, gdy nastąpiło w dobrej wierze oraz po 30 latach, gdy nastąpiło w złej wierze;
  4. poprzez wydanie decyzji administracyjnej – sytuacja ta ma miejsce, gdy nieruchomość ma zostać wykorzystana na cele użyteczności publicznej.