Przedwstępna umowa sprzedaży mieszkania - co to takiego?

Przedwstępna umowa sprzedaży mieszkania - co to takiego?

Przedwstępna umowa sprzedaży - to nic innego, jak pisemne zobowiązanie się do zawarcia w przyszłości umowy właściwej, finalnej (nazywanej również przyrzeczoną lub definitywną)- wraz ze wszystkimi istotnymi jej elementami. Umowa przedwstępna jest umową zobowiązującą. Jej główną rolą jest zabezpieczenie stron umowy, stworzenie gwarancji, że pożądana umowa końcowa zostanie zawarta.

Zastosowanie umowy przedwstępnej ma także zastosowanie co do nieruchomości (mieszkania, domu, działki niezabudowanej). Jeśli zatem z jakiś powodów nie możemy zawrzeć umowy właściwej, przenoszącej własność, a chcemy już zabezpieczyć daną transakcję – warto podjąć decyzję o zawarciu umowy przedwstępnej.

Treść umowy przedwstępnej.

Zgodnie z art. 389 kodeksu cywilnego ’’Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej’’. Ważne jest, aby zadbać o odpowiednią treść umowy przyrzeczonej podczas formułowania jej postanowień. Treści, jakie znajdą się w umowie przedwstępnej np. sprzedaży mieszkania, niejednokrotnie przesądzają o możliwości bądź nie, dochodzenia ewentualnych roszczeń w przyszłości, na wypadek gdyby jedna ze stron nie dotrzymała swoich deklaracji. Od zastosowania bowiem odpowiednich klauzul i sformułowań zależy póżniejszy bieg wydarzeń i ewentualna możliwość dochodzenia stosownych roszczeń.

Umowa przedwstępna - aby była ważna i wywoływała odpowiednie skutki, powinna zawierać w swojej treści istotne postanowienia umowy finalnej. Przede wszystkim musi określać m.in. strony umowy, przedmiot umowy, cenę – jeśli jest to umowa sprzedaży, obowiązki stron. W umowie przedwstępnej wskazane jest zamieszczenie dodatkowych zastrzeżeń umownych, takich, jak np.: warunek, termin, zadatek, kara umowna, umowne prawo odstąpienia, odstępne. ’’Do umowy przedwstępnej strony mogą wprowadzić postanowienia wykraczające poza ustawowe minimum jej treści, także takie, które kształtują zachowania stron w okresie poprzedzającym zawarcie umowy przyrzeczonej’’ (vide Gudowski Jacek(red.), Kodeks cywilny. Komentarz. Tom III. Zobowiązania. Część ogólna, wyd. II, 2018).

Co ważne - umowa przedwstępna powinna wskazywać dokładny termin, w którym umowa przyrzeczona musi być zawarta. Pozwoli to zachować pewność obrotu oraz zagwarantuje możliwość późniejszego dochodzenia ewentualnych roszczeń wynikających z umowy przedwstępnej.

Najczęściej spotykane zabezpieczenia umowy - zaliczka i zadatek.

Najczęstszą formą zabezpieczenia umowy jest zaliczka, bądź zadatek, który przeważnie zostaje odliczony następnie od ceny nieruchomości.

Zaliczka.

Zdarza się, że kwotę pieniężną wpłacaną na poczet ceny przy umowie przedwstępnej określa się jako zaliczkę. Nie jest to najlepszy pomysł, gdyż zaliczka nie stanowi zabezpieczenia przeprowadzanej transakcji. Oznacza jedynie, że jedna strona wpłaca drugiej, z wyprzedzeniem część ceny nieruchomości i z tej perspektywy realizuje swoją funkcję. W sytuacji jednak kiedy nie dojdzie do zawarcia umowy docelowej - niezależnie z jakich powodów i z czyjej winy - zaliczka podlega po prostu zwrotowi. Nie zabezpiecza zatem w żaden sposób roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej.

Zadatek.

Zadatek natomiast jest już instytucją uregulowaną w kodeksie cywilnym. Jego zadaniem jest de facto zabezpieczenie interesów obu stron. Zgodnie z obowiązującymi przepisami jeżeli w umowie nie zastrzeżono inaczej, to w sytuacji, gdyby nie doszło do finalnego sprzedania mieszkania z winy kupującego - sprzedawca może zachować cały zadatek dla siebie. Jeżeli z kolei mieszkanie nie zostanie sprzedane z winy sprzedającego, wówczas kupujący będzie mógł żądać wypłaty dwukrotności zadatku.

W przypadku, gdy do transakcji nie dojdzie z winy obu stron, bądź z przyczyn niezależnych od żadnej ze stron, wówczas zadatek po prostu wraca do osoby, która go wpłaciła.

Forma umowy przedwstępnej.

Umowa przedwstępna może być zawarta w dowolnej formie, nawet gdy szczególna forma jest wymagana dla umowy przyrzeczonej. Oznacza to, że umowa przedwstępna dla swojej ważności nie musi być zawarta w formie aktu notarialnego nawet w przypadku, gdy przedmiotem jest sprzedaż nieruchomości. Oczywistym jest fakt, iż akt notarialny ma większą moc wiążącą. Konsekwencja niezachowania formy aktu notarialnego umowy przedwstępnej jest jednak taka, że na wypadek gdyby strona się następnie wycofała to nie można ubiegać się o zawarcie umowy finalnej. Nadal jednak pozostaje aktualne zabezpieczenie związane z zadatakiem.

Jeśli natomiast już umowa przewstępna zostanie zawarta w formie notarialnej, a np. sprzedający nie wywiąże się to druga strona może dochodzić swych praw na drodze sądowej i domagać się wypełnienia zapisów umowy – a więc np. dokończenia budowy, przeniesienia prawa własności itp. W takim przypadku orzeczenie prawomocne sądu zastępuje oświadczenie woli drugiej strony i dochodzi do zawarcia umowy.

Podsumowując – jesli już przedwstępną umowę np. sprzedaży mieszkania mamy w formie aktu notarialnego, to co do zasady możemy być pewni, że do umowy sprzedaży dojdzie.

Wzór umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania

Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania 

 

Pobierz wzór:

Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania - PDF 

Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania - DOC

Polecane kancelarie

Ostatnie artykuły

Jak wyjść
z długów?
Prawo cywilne

Bardzo łatwo wpaść w spiralę zadłużenia. Przyczyny mogą być różne: życie ponad stan, nagła utrata pracy, choroba czy ...

Czytaj
Ile kosztuje adwokat? Ile zapłacę za reprezentowanie w sądzie?

Osoby, które rozważają skorzystanie z pomocy adwokata, mogą zastanawiać się nad tym, ile będzie kosztowała porada pra...

Czytaj